三四线房产成交热度加速下行 土地供需量创年内新高

　　政策环境综述:“十九大”再次强调住房居住属性 

　　17年10月,行政调控的主要着力点依旧是地方政府,并且从调控手段来看,限售仍是主要抓手。信贷政策方面,本月银监会对消费贷监管进行部署,央行则表态“首付贷”将纳入监管。长效机制方面,“十九大”报告中再次提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,而地方层面上,多地明确租赁住房供给计划,同时加快租赁机构培育。

　　成交市场综述:三四线成交热度加速回落,市场景气度继续下行 

　　根据房管局跟踪的高频数据,17年10月,我们监控的重点40城商品房成交面积同比下滑33.7%,降幅较9月扩大3.6个百分点。分城市看,一线及22个二线分别同比下滑53.5%和33.9%,三四线则同比增长3.7%,较9月收窄4.0个百分点,三四线热度加速下行。同时,本月开发商推盘节奏明显放缓,我们监测的全国26城商品房9月推盘面积环比下滑34.3%,同比回落26.4%,绝对推盘水平年内仅高于2月。展望未来,我们预计三四线政策及棚改次级的边际效应将减弱,需求在前期持续入市后,未来成交热度将继续回落。对一二线而言,考虑到去年四季度的低基数,一二线同比增速或边际改善。

　　土地市场综述:供地节奏显著加快,房企拿地意愿依旧较强 

　　中国指数研究院数据显示,2017年10月,300城市住宅用地推出建面12079万平米(环比+41%,同比+93%),成交建面9503万平米(环比+18%,同比+92%),成交土地出让金3799亿元(环比-5%,同比+181%),楼面均价3997元/平米,平均溢价率27%。整体来看,17年10月,宅地供需同比显著上涨,绝对量均创年内单月新高,政府供地节奏加快,同时在低库存的背景下,房企拿地意愿较强。

　　资金环境综述:按揭贷利率继续收紧,房企继续寻求多元化创新融资 

　　17年10月份,融360监测的35个重点城市533家银行首套房贷利率为5.30%,环比上涨0.08个百分点,连续10个月收紧,二套房贷利率5.66%,环比上涨0.06个百分点,连续6个月收紧,且近期有加快收紧迹象。除房贷利率收紧之外,信贷政策收紧还体现在停贷银行数的增加,10月份融360监测的533家银行中停贷银行42家,占比7.9%,自年初以来保持上升趋势,未来按揭贷仍然存在进一步收紧的空间。房企融资方面,本月房企融资规模缩量显著,但值得注意的是,近期公司债发行有宽松迹象,与此同时,房企继续寻求多元化的创新融资。