夏斌：我劝持“房价越调越涨”观点的人多看大环境

　　新政有望扭转中国经济被房地产绑架的局面

　　十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。十九大为房地产市场定下怎样的基调，这一基调将对房地产市场带来怎样的影响?后续会有相关的政策出台吗?

　　夏斌：影响当然是深刻的。这深刻的影响不仅会表现在房价会逐步稳下来，而且还会表现为扭转现在中国经济被这么庞大的房地产市场所绑架，所扭曲的局面，表现为会逐步扭转现在有些宏观调控政策的变动不能不顾国内资产价格波动的被动局面。也就是说，房市如果调整到位，长效机制建立后，房市波动对宏观经济决策时的影响权重会大大减少，经济运行会更健康，更稳定。当然，这一时期还没到来。

　　至于问到后续是否会有相关政策出台的预期，这取决于你对中国房市健康发展长效机制内容的理解。我以为肯定会有。就从眼前看，人们呼吁了多年的租房市场应该规范的问题，最近国务院正就房屋租赁条例在征求意见。但我认为，这仅仅是长效机制建设中的其中之一。

　　在您看来，未来如何实现多层次住房供给，或者说租售体系如何搭建，租与售如何协同发展?

　　夏斌：租与售体系怎么搭建?是什么样的比例?我没研究这么细。总体上我认为这应该是市场长期发展的自然结果，人为去设计、安排出一个比例很难。近十年中国房市发展的历史表明，销售市场的规模发展到今天，是由房价、货币供应、土地供应政策、工业化进程中的人口流动、大中小城市群空间布局以及经常变动的调控政策等多种因素共同决定的。不乏还有碎片化的，扭曲的政策因素刺激了人们的预期与购房。

　　因此，由路径依赖决定的未来的租售比例，必然是“昨天的售”会决定“今天的租”，但“今天的租”未必会刺激出成倍影响于“明天的售”。也就是说在销售市场规模的预期上，如果长效机制这一综合性、关键性因素建立后，会出现明显的转折。届时，再用过去的历史数据来预期房市，是靠不住的。

　　具体就租售体系建立原则看，在市场经济下，一方面政府要坚持房屋商品化原则，另一方面房子作为一种商品，保持房价上涨的基本稳定也是政府宏观调控的原则。在坚守上述原则下，随着国民收入的提高，销售市场会有一个自然发展的结果。

　　然而，房屋政策是一项经济政策，又是一项社会民生政策。对于在市场原则下仍有一些居民一时无支付能力购房的，政府理应通过多种政策，满足他们“住有所居”的要求，这也是一项重要的原则。因此，政府的各项政策不应是刺激他们去过度负债、提前购房。政府的各项法规和政策应是确保租房人的权益，做到“租得起，愿长租，能长租”。同时，法规政策应激励有房人愿意房屋出租，增加社会房屋供给，以减少政府相关补贴和承租人的租金。在以上这些思想指导下，如果政策制定合理，自然会形成一个合理的租售体系。合理的租售并举比例并不是针对过去过大的销售规模，在租房规模上用行政手段去简单地“看齐补差”。

　　长效机制建立了房价自然会稳下来

　　你如何评价目前的房价走势和调控效果?这轮宏观调控的目标是什么，调控有没有达到解决房地产市场出现的问题?

　　夏斌：当前房地产调控的当务之急，是要防止房价过快上涨，让房价稳下来。但我个人认为，就整个房市长期的调控目标而言，正如去年中央经济工作会议指出的，是要建立房地产市场健康发展的长效机制。长效机制建立了，房价自然会稳下来。

　　但是，什么是长效机制?官方没有统一的解释。我今年1月初就在学习中央经济工作会议精神时指出，长效机制的内容和措施是什么?譬如，对首套房，第二套，第三套以及更多的持房，应分别制定什么样的首付政策、利率政策、贷款政策?应分别采取什么样的税收政策?这些都应该明确，而且应该体现为国务院的长期法规，而不是相关部门经常调整的临时的行政限制或调整政策。

　　若是临时的政策那不叫长效机制。除财税、金融政策外，全国房屋租赁市场也要规范统一，包括哪些硬杠杆内容?租金的最高限是多少等?此外，各地的土地供应政策又如何结合大中城市城镇化率与城市人口规模不同，采取“人地挂钩”的土地供应政策?如果土地供应随人口流动走，过去有些地方曾以未来土地收入流量为担保的过度负债怎么解决?以及由此针对有些地方“土地财政”缺口所涉及的中央与地方的转移支出、财税体制又如何调整?还有，包括“学区房”问题中涉及教育公共品平等化问题怎么解决?以上这一切问题何时解决?是同时解决还是分项逐步解决?分别对相关房屋需求及房价会有什么影响?

　　这一系列问题既是当前中国房市问题深度分析所必然涉及的，也是今后长效机制所需讨论的。也就是说，要解决当前涉及中国宏观经济稳定的房市问题，已经绝不是住房建设部一个部门所能完成的，是一个牵连多方的综合的问题。

　　就长效机制而言，就“房子是用来住的，不是用来炒的”定位而言，即就买房是为了买消费品，而不是投资(投机)金融资产而言，其实大家环顾自身四周，可能心中都清楚，目前很多人是在买消费用房还是在买金融资产?就此而言，当前的调控效果只能说，“还在路上”

　　中国房市将“由炒变住”

　　现在老百姓手中货币很多，换成美元有额度限制，炒股票不赚钱，银行存款利率又低，买房又“四限”，“五限”，为什么不让炒房子?把房子作为资产炒，为什么不行?