房地产行业投资研究报告：17年楼市进入新一轮调控周期

　　上市公司17年中报已全部公布完毕。我们统计了全国142家上市房地产开发企业(按申万房地产分类)业绩情况：

　　中报结算净利增幅近三成。17 年上半年上市房企实现营业总收入6227.71亿，较16年同期升5.82%，增幅则较16年中期下降约31.5个百分点;共实现营业利润980.32亿，净利润725.5亿，归母净利611.64亿，同比分别升28.24% ，上升30.7% 和上升27.37% (16 年同期增幅分别为21.75%，17.49%和16.62%)。行业营收增速下降，但整体收入继续创中期营收历史新高。行业整体营业利润、净利润及归母净利润均出现明显的上升，并且涨幅较16年同期均进一步向上，也处于近几年的高位。

　　负债率上升 可结算资源充裕。上半年上市房企整体销售毛利率及净利率分别为28.42%和11.73%，相比16年底则分别上升1.1个百分点和1.4个百分点。总的来看，房地产行业近两年整体收益水平较前几年持续下降，相对明显，但17年结算毛利率及净利率有所回升，令人满意。预计全年结算毛利率及净利率仍将延续回升态势。

　　行业销售毛利率及净利润率仍维持在较低水平。 上半年上市房企整体资产负债率78.63%，较16年末升1.5个百分点，处于历史较高负债率水平。而销售产品提供劳务收到现金占营收160.18%，较16年末大幅升40.37个百分点，也较16年中期升14.49个百分点。总的来看，16年以来楼市销售上升，并延续到17年。行业景气度高，开发商增加融资，提升负债率，积极拿地及增加开发均相对明显。表现在财务上则是负债率水平提升及现金流向下。但另一方面，由于持续的销售回升，并且开发商结算增幅低于销售增幅，留存可结算资源丰富。全年来看行业整体业绩保障度高。

　　总结与投资建议。16年楼市销售理想。17年楼市进入新一轮调控周期，但上半年整体销售增幅仍维持双位数，令人满意。上市房企17年上半年结算业绩增幅近三成，业绩理想。从近期龙头房企公布的销售数据来看，前8 月累计销售额增幅也均高于三成(万科48% ;保利35.5% ;金地48.8%)，在调控之下大幅跑赢行业，靓丽的销售及业绩也将对投资者起到鼓舞作用。另一方面，行业当期结算增幅仍低于销售增幅，行业留存可结算资源充裕，全年业绩保障度极高，业绩保持理想增幅值得期待。

　　17年行业即使进入调控周期，但从过去多伦调控周期来看，行业整体风险仍可控，预计全年销售也将保持在高位徘徊。开发商可结算资源较多，17年整体业绩高增长值得期待。而地产板块17年以来整体走势偏弱，跑输大盘。当前行业整体估值水平偏低，极具投资价值。建议重点关注基本面理想、估值较低的地产龙头，具备国企改革概念的个股，以及租赁性相关企业，包括万科A、保利地产、华夏幸福、金地集团、深振业A、中粮地产、世联行等。