博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。会上,清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉指出,目前我国的住房套数和家庭户数的比例整体超越了1:1,基本的住房需求总体上得到了满足。
谈到住房投资,刘洪玉表示,在城镇化发展的过程,住房投资最高水平的阶段,它的投资规模应该是占GDP的7%—9%,这是国际上的发展规律。然而近几年该比例超过了10%,接近13%。
刘洪玉认为,未来住房相关的投资,可能社区再造住房的维护维修会变得越来越重要,比如住宅改造、抗震、加固等。这方面发达国家的更新改造维修类的支出已经和新建的支出比例关系非常接近。这是新的增长点。
演讲全文如下:
各位早上好!我想跟大家报道的题目叫《房地产市场的中长期趋势和政策的选择》。
我刚才想1987年的9月8号,深圳市用拍卖的方式出让国家第一块住宅用地的使用权,到现在30年了,我们经过30年的发展,尤其是最近这段时间的市场发展政策饱满。从2014年的经济工作会议当中对宏观经济进入新常态的判断以及2015年作出供给侧结构性改革的部署,尤其是在房地产领域提出来要房地产去库存。到了2016年的经济工作会的时候,又提出来要构建基础性的制度和强调机制等等。
这3年的时间,我们知道发生了非常大的变化,让大家直接感受到的是从2015年到2016年,再到现在,整个一线城市和热点二线城市的房价涨了一倍,甚至还要更多。现在我们又开始强调,房子是用来住的,不是用来炒的,让它回归到居住的属性。实际上,我感觉房地产市场,又面临着一次新的关键发展时间节点。也可以说,走到了新的十字路口。
那么对未来的发展,应该怎么去把握?我想跟各位在这个问题做交流,一是发展的趋势,跟今年年会的主题结构性的变革问题相呼应。二是在这样的环境条件下,我们的政策和企业怎么去选择未来的发展方向。
首先,房地产市场一直以住宅建设为主。前面也有专家提到了,住房不应寻求在投资领域占有重要角色。所谓的房地产市场,更多讲的是非住宅领域的房地产投资行为。那么,我们国家实际上在住房制度改革初期,就是要推动住房的商品化、市场化和社会化。
实际上,经过了30年,尤其是最近20年,从1998年开始分配以后,经过20年住房的建设,我们发现市场上从住房的供应的结构上来看,新建住房的供应占比在整个供应当中的占比位置会下降。政府的直接供给越来越少,政府越来越多的会变成间接供给的角色。所以,大家可以看到,政府的购买保障和服务,也开始从转变方向,重点去支持一些危旧房改造、社区的重建,基于项目的支持。
需求和结构也在发生改变。我们的住房套数和家庭户数相比,整体上超越了1:1的关系。我们又经过了六七年时间的发展,这个比例关系,我不说具体的数,有的是1.1,有的是1.07。总的来说,基本的住房需求总体上得到了满足。所以,未来的需求,重点是改善性的需求、更新的需求和人口迁移导致的住房需求。
这里面我说一些人口迁移导致的住房需求,我们过去很多的住房存量供应,很多需求不再是有效的供应,这是城镇化发展当中出现的特殊的现象。再有是享受型的需求的增加。特殊群体的购买需求增加,包括青年公寓、老年住宅等等这样一些特殊的群体的住房需求,开始扮演越来越重要的角色。
那么,如果从投资和消费的角度来看。新建投资规模的增长空间,我们说已经没有太大继续增长的空间了。当然,还要维持适度的规模,这里面主要的判断,一个是我们现在住房的整体供应量,存量的供应和需求的关系,还有过去20多年的时间里面,我们的住房投资,始终处在一个非常高的水平上。
这个表格给大家的概念是说,研究的一个成果说,在城镇化发展的过程当中,住房投资最高水平的阶段,它的投资规模应该是占GDP的7%—9%,这是国际上的发展规律。这个高峰期间,经历了20多年,而且最近的几年时间甚至超过了10%,接近13%。所以,未来的住房相关的投资,可能和社区的再造住房的维护维修,刚才钟伟提到的住宅改造、抗震、加固等,会变得越来越重要。
我们看发达国家的更新改造维修类的支出,已经和新建的支出比例关系非常接近了。未来,如果从投资角度看,这块是新的增长点。住房消费的结构,从自有自住为主,扩展到租住和自住并行,而且租赁市场会有一个发展的空间。
城市的更新,会成为一个新的发展领域,因为我说城市更新,是一个长期存在的。这里面的机会是指一线城市和热点二线城市建筑物的空间,它有重新再利用机会,非常广泛的展现在大家的面前。所以,我昨天跟很多产业界的朋友交流,他们谈了很多的相关发展机会。
2022-10-14 10:37
2022-10-13 10:43
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