房地产融资转向： 通道类债权收缩 股权融资开始盛行

　　房地产行业正在面临一个多事之夏。

　　新一轮房地产调控正在60个城市上演，房子开始难卖了;金融去杠杆又加大了房地产融资的难度，掐断了一些融资渠道。

　　据21世纪经济报道调查，过去几年来，通过银行理财、券商资管、基金子公司、私募基金等通道流入房地产的资金绝大多数为债权或“明股实债”，这类融资目前受到严厉的监管;一些开发商和房地产项目开始接受真正的股权融资，而包括万科、保利等在内的大型开发商，在项目层面纷纷开展股权合作。

　　这也意味着，长期以来以债权融资为主的房地产行业，将转向股权融资。

　　通道类债权融资收缩

　　在过去几年间，银行系统的资金通过各种表外渠道流向了房地产。

　　比如永续债。据一家商业银行永续债业务员透露，其操作模式是，找基金子公司或者券商资管产品作为通道对接，银行将资金委托贷款给发行人，“参照一般的授信，实质就是企业贷款长期化。”

　　由于香港会计准则可将永续债计入资产而非负债，永续债成了许多房地产公司尤其是香港上市房企的重要融资渠道。2016年年报显示，仅恒大一家，永续债规模便超过了1000亿。

　　但是进入2017年，恒大开始赎回永续债。5月4日，恒大公告称计划2017年全年偿还70%的永续债，目前已赎回561.8亿元，完成约50%。

　　而另一家曾大笔进行永续债融资的是碧桂园，早在去年底便偿还了所有永续债。

　　这与去年底开始的金融去杠杆行动同步。尤其是银监会2017年3月至4月集中发文整顿后，银行表外、通道融资业务受到影响，地产融资业务更首当其冲。

　　西政资本有关人士称，银行对外放款尤其是表外、通道类的产品将面临大限，很有可能堵死地产公司存量贷款的循环之路，中小开发商的融资环境可能更为艰难。

　　不仅是银行。今年2月，中国基金业协会出台监管细则(下文称“4号文”)，明确禁投16个城市的5类房地产私募资产管理计划，地产私募融资大幅收缩。

　　过去三四年里，恒大、龙光、绿城、佳兆业等房企均通过不同的私募资管计划，以委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式进行融资，但从去年底开始，这些陆续都被叫停了。

　　21世纪经济报道查询中国证券投资基金业协会(私募主管部门)审核反馈意见，地产的“其他类”融资产品(主要为债权类融资)通过审核的已明显减少。地产投向的基金，其资金用途用于偿还股东借款、债务置换或其他未直接将资金用于项目开发的基金，已很难通过备案。

　　近日，银监会对部分信托公司进行例行检查，违规开展房地产信托业务成为这轮例行检查的重点之一，其直指目前火爆的“拿地融资”，意味着房地产融资又一条重要通道被收紧。

　　多个通道业务的收紧也意味着，2016年1.14万亿的房企债权融资面临大幅萎缩，房企不得不另想他法。

　　股权融资冒头

　　4号文基本断了私募做债权类地产项目的所有路，除了纯股权投资这种方式。

　　“非标地产项目势必大幅减少，同时，会促使其将项目方式往直接融资、股权投资方向转移，但短期来说并没那么容易改变，对不少私募而言，这意味着主营业务的调整。”格上理财研究员王燕娱称。

　　这将推动房企加大股权融资力度。恒大地产冲在了前面。5月12日，恒大发布公告称，中信银行旗下基金豪掷超200亿资金“入股+贷款”，共同开发恒大旗下的十个项目。

　　这几乎可以算是中国房地产历史上最大规模的项目股权融资。具体地，中信旗下的信银基金通过资本投资获得相应股权，并通过同等比例的委托贷款介入恒大的项目开发，双方共担风险，共享收益。

　　恒大在公告中并未披露委托贷款的利率以及偿还方式等，但分析人士指出，在当前监管环境下，信银此次应为真股权投资，“明股实债”不太可能了。接近中信的人士也指出，200亿资金为滚动投资，首批进入恒大10个项目，若干年后陆续从这些项目退出，又会投入新项目。双方是长期合作，不过中信仅扮演财务投资者的角色。

　　与恒大类似，万科最新公告显示，其引入招商银行共同成立商业地产投资基金，万科将42处商业地产项目出售给由万科和招银组建的基金，出让价款为129亿元，万科出资了50.31亿元，实际万科通过此项交易后净获得的货币资金为78.69亿元。

　　易智库研究中心总监严跃进认为，此次万科成立的基金主要是以持股和提供资金为导向的，还没有涉及到证券化的模式，因而更像一种融资手段。万科在公告中也不讳言，基金的成立是基于对当前房地产融资环境的判断。

　　这两只基金是针对商业地产设立的。而在更多的住宅开发业务上，万科早已进行大规模的项目股权合作，联合拿地，合作开发。