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任志强:房价是否上涨与土地以及政策产生直接关系

来源:  智谷趋势 无锡房掌柜  2017-01-20 10:29:46
[摘要]领导前几天跟我说,不许说“房子是住的,不是炒的”。中央已经决定了,所以我们也不讨论这个事儿。刚才邱晓华(原国家统计局局长)说特朗普上台很悲观,我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性,这个不确定性其中就有特朗普。

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  领导前几天跟我说,不许说“房子是住的,不是炒的”。中央已经决定了,所以我们也不讨论这个事儿。刚才邱晓华(原国家统计局局长)说特朗普上台很悲观,我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性,这个不确定性其中就有特朗普。

  就我个人来说,特朗普对中国经济来说也许是件好事。因为特朗普会干很多和中国作对的事,就逼着你去出牌应对,逼着你改革。举个例子,特朗普说要减税,如果他上台后真的减税,那你中国不减税就没有竞争力了。所以中国要是也跟着减税那不是好事吗?

  前些天中央经济工作会议已经说了,今年中国可能会更多地在经济税收减免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些决定可能会使中国来做出一些对应的改革,这就是不确定性的问题。我觉得这也许是个机会,可以促进中国加速进行制度和经济改革。

  这个你们老总邀请我讲讲房地产,但是领导又跟我说不让讲,我都答应你们老总了,这事儿也挺麻烦,所以说我就用统计局的数字来讲讲。(全场笑)

  02

  这表都是统计局的数字啊,为什么先说固定资产投资呢,因为它和房地产有密切关系,和民间投资也有直接关系。民间投资直接下降,说明民间投资对中国经济没有信心,所以大量资金外流,导致外汇变化等等,这都是有密切关系的。

  其实民间投资低迷但不能说没有增长,它这个是3.1%的增长,其实这3.1%的增长里还有问题:它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的。高的时候占到百分之七十几,现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。

  房地产开发投资增长率也是,6.6%变成6.5%,一个平稳下降的趋势,这个趋势是从什么时候开始的?2016年10月份以后。

  10月份出台了很多政策,这个国庆长假的时候,十几个城市出台了政策。很多人说我放假出去玩玩,回来一看房子买不起了。这个确实有很大影响。但是我们看到15年12月份是1.0%,今年涨到这么多,已经很不错了。

  换句话说,如果没有中国房地产投资的增长,16年的GDP就掉下去了。

  03

  土地今年涨价很多,但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%,所以很多城市土地出现短缺,包括上海北京。

  单说北京的例子,北京16年的土地出让收入是多少呢,800多亿。大家觉得很多吧,15年多少?1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应,你还老埋怨房价涨,它可不就得涨吗,因为土地供应短缺。

  所以这是预测将来的一个重要指标,你今年供应少,土地是两年开工,所以它14年15年连续2年的土地供应低增长负增长会有影响。

  房地产销售今年增长很快。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降,确实下降了4个多点,从四十多变成三十多。

  12月很多人很悲观,认为会下降很多,我说不会。我个人觉得12月也就略下降一点点。在限购的19个城市里,它的总比例占33%左右。

  如果把这个限购的城市扣掉,剩下的城市约占70%是上涨的。比如海南,北京雾霾了,很多人跑去买房子。富力的老总告诉我说最近卖的火火的,大家都去躲雾霾。

  销售面积增加24.3%,销售额增加了37.5%。这个差额,就是价格。换句话说就是价格增长了这么多。今年增加的是比较多一点,主要是在限购的城市。

  04

  北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”,这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划,在王岐山当市长的时候提出来的:在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。

  大家都知道王岐山是2003年上任,那么这个规划实行了多少年呢,到2008年的时候北京人口是1900万。已经打破了2020年的城市规划,为什么房价高呢,你说你2020年1800万人口,国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了,可土地指标没有变。

  那么今天还有一个问题,就是2300万的指标能不能堵得住。大东京是多少人呢,3750万。

  那么大东京为什么这么多人口呢,它当初1200万人口的时候跟北京市一样,下决心要把人口控制住,于是就修了一条高速铁路,说半个小时就能到大阪,说东京人都到大阪去吧,于是呢大阪人就都到东京来了。(全场笑)

  北京也修了一条,修到天津,说半个小时就到天津,于是天津人就到北京来了。

  这个城市的吸引力啊,种种因素使得人们一定会往大城市跑。所以能不能守住2300万人口,这是一个巨大的难题。

  市里就给各个区下任务,区里就给各个企业下任务。以前的同事说今年他们至少要把100个人搬出西城区,怎么搬啊,然后想出了个主意,说每个企业收购一个小商品市场,不能租给小商户,这个小商户就得走。

  没办法呀,每个区都下了任务,就告诉你必须把这些人轰出去,所以北京好多小商品市场就关掉了。

  把人轰走,你轰得走吗?但是我知道,大家都是中国人。但是现在你不能去北京啊,你别说你是中国人,你是上海人你在上海待着,你是湖北人你在湖北待着,你是湖北一个县里人你就在县里待着。

  为什么,那写着呢,没有本地户籍不能在本地买房。外国人可以买啊,有个劳动合同就能买,中国人不行,你还得户籍社保一大堆。

  所以这个房地产是涨还是跌呢?和人口有关系,更和我们制度有关系。

  05

  去年房价涨的多,很多人说是因为我们的货币政策导致的,我个人觉得是瞎说,房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系,那货币多了,都跑到房地产市场,那为什么有的城市涨有的不涨,三线四线那么便宜反而不涨呢?

  所以和货币没有关系,严格说起来,我们历年的房价变化都和政策有关系,和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%,它是个下台阶的过程,那为什么房价猛涨呢?所以我们说房价上涨和经济增长无关。

  但我们看看以前,任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上,想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市,政府说不让涨那就不涨了。

  很多城市接到住建部指示,要求把房价涨幅控制在2%以内,那么怎么办呢?地方政府没办法,就看那个报表,你要网签涨的很快就不让你签,不给你发销售证。

  万科现在急的够呛,不给它发就卖不了。那怎么办,低价房子先猛卖,之后才允许高价房子网签,然后告诉你这个涨幅平衡了。

  那么宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的,不是同上同下,完全是按政策周期。

  现在房地产政策有一个不确定性,今年、明年、未来怎么样?没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定,但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少?很多人说十几个月,这是政策变化的周期,通常18个月变一次,12个14个也有,一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。

  06

  大家说我们现在有多少多少的在施面积,接近70亿平米,不是没有库存。那些房子早没啦!为什么没了呢?我们看看销售面积和竣工面积之差,今年销售13亿平方米,竣工面积10亿,有3亿是什么呢?是期房。里面还有不能销售的面积比如车库,车库在统计局里是不计算面积的,是按个数算的。

  那么我们扣除一下发现,在施面积大部分没啦,很多房子是已经被卖掉啦,现在期房一般两三年交房,所以在建设期内老是统计在在施面积里,那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚,到底还有多少房子和多少没卖的房子。

  那么我们可以来看看这一轮房子为什么涨价,这是上一轮的土地负增长。前面我们说了,前两年土地负增长,凡是土地负增长,下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长,16年又涨价。

  13年我就说价格得上去,为什么,因为12年土地供给掉下去了。13年有一个人跟我打赌说要裸奔,我后来也不知道裸奔没有,反正他认输了。

  房价为什么你任志强老说的对呢,就是这个数据在这搁着。第一个是政策变化,第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。

  这是开发投资,土地供应下降那开发投资也下降,库存没了,那价格就涨。

  很多人说16年房价猛涨尤其深圳猛涨。错了。这是15年的数据,深圳涨幅指数是146。深圳一个人涨的时候大家都不觉得,16年是十几个城市都涨,大家一看都乱了套,其实就没人提醒政府15年价格就猛涨了吗?

  所以统计数据里啊,很多城市16年看涨的很凶,其实它15年就开始涨,只是涨的时候大家就不觉得。而且没有群体性增长的时候一个城市对整个的指标影响不大。因此你看宏观经济的时候它是70个大城市的情况。

  我们想告诉大家的就是:房地产和土地和政策产生直接关系,和货币不产生直接关系。

  07

  那么我们房价到底涨了多少?我们92年全国平均房价是996块钱,那么15年是6472块钱,16年是多少?数据还没出,估计在7100、7200。相对于6400来说接近于增长10%,增长很快。

  但我们从历史上看,谁还记得92年大学生毕业工资多少钱?80块。80块对900多。2015年大学生毕业工资多少?3750块。80块对3750是增加多少倍?40倍。房价多少倍,6点多倍,你们说房价是高了还是低了。

  所以都说中国的房价有泡沫,我是有点疑问,我也不敢说反对,是吧。反正我是有点疑问,到底是房价增长快还是工资增长快。你们说大学生三千多算高工资吗?不算啊。如果说这个数错了就是统计局错了,我用的是统计局数字。都说中国房价收入比不得了了,如何如何,我觉得挺好。

  中国2010年房价收入比大概是7.49,2015年6.29,呈下降趋势。6点几你还不知足啊?挺好的啊!

  有人说个别城市,个别城市你在美国也一样很高,看看香港36.8、德国9.94,很多人吹德国房价不涨,那都是历史。2010年以前不涨,之后猛涨,为什么?大量移民进去了,所以我们没觉得中国房价收入比和国际上差那么多。

  我们往前看,2003年是多少,3.84。中间房价有一段暴涨,但是工资上涨中房价收入比有一阵掉下来,我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫,也证明不了房价收入比暴涨。

  那么说货币,都说中国房地产杠杆高,这都是人民日报写的,写了三四篇文章说要去杠杆,去什么杠杆啊?我们首付是世界上最高的,我们现在有的首付是70%,你还有杠杆吗?

  你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊?我觉得他们都是瞎说,没算过到底杠杆率有多高。

  08

  来说个贷,我之前说这个的时候是当着人民银行一个副行长的面儿说的,在中国四十人人论坛。那个副行长说杠杆高,我当时就反驳。我说你知道有多少杠杆吗?他说我们今年增加多少多少个贷,我说你知道总量多少吗?他只知道新增。

  我们看16年9月,房地产销售8万亿,新增多少?2万3千亿。那么新增个贷多少?5900多亿。所以这个副行长说杠杆高。

  我们看新增个贷5900多亿对全部的17500亿个贷来说是很高,但是我们看看新增销售是多少。所以说一手房,这里只包括一手房啊,我们只有0.21的杠杆率,所以你说买新房的杠杆率有多高吗?不高,换句话说百分之三四十靠七八成的贷款,剩下的靠全款,哪儿有这么低的杠杆率啊。

  去年是多少,去年个贷在一手房是23%,今年是下降的。去年23%今年21%你凭什么说是货币政策导致杠杆率上升。

  我们看16年1-10月份的统计,有人说新政出台后杠杆变小了,我们看没有发生大的变化。

  1-11月,新增个贷在新增销售额的占比增加了,个贷总数在销售额的总数中占比是下降的。所以说个贷并没有引发中国房地产杠杆的热潮,而实际它对购房的支持并没有那么大。

  我们看16年是全国新房销售面积历史最高的一年,13亿平米,这是16年11个月的数据,已经超过了13年全年,估计16年全年在15亿,这是一个相当大的数据,还不算二手房。

  个贷分三种,到现在为止个贷按央行的数据大概是3.9万亿。第一种是一手房市场的,占总量20%左右,新增量中占25%左右。第二种是二手房贷款,大概占一万亿左右。那么剩下的是什么呢,住房抵押贷款。

  比如说我是一开工厂的,我抵押房产也好厂房也好,我去贷款投入生产,这也算个贷。但这部分钱并不是用来买房炒房,但是央行没把这三个数据分开,就给中央一种感觉:我们的新增贷款这么多,杠杆这么高。

  等我把这些数据说完,央行副行长说这些统计的数据不对,我说你对面坐的就是统计局长。他不好意思过会儿就走了。

  你得把这三个分清楚分析啊,最后的结果是什么,就是大报小报报道货币政策导致房价暴涨、个人贷款杠杆过高如何如何……哎呀,我真有点伤心,这些人怎么没有点文化呀。(全场笑)

  09

  我特别想让大家看清楚这个数据,就是我们今年的销售和竣工的比例。大部分房地产分析家从来不看这个,或者说不知道有这个。

  就是我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系,你们别说我让你们投资买房子啊,但是这个比例告诉你说,从住宅来说是1:2.12,什么意思啊?竣工了1,卖了2点多,你们说库存有多少,你们说该不该涨价。

  如果年年都是这样还有多少房子给你卖啊,傻瓜都知道这是什么关系。这个我一说什么他们老批评我,所以我也就暗示你们一下就算了。

  有这么多记者在这我可什么都没说啊,这都是统计局的数据,今天说的一律以统计局数据为准。这数据都告诉你们了还想什么呢,我一开始看你们这叫投资策略会还是什么,还讨论什么讨论,这不简单的很吗。(全场笑)

  所以供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源,用价格调节供求关系,这两句话原话是怎么说呢,原话是市场决定资源配置,市场决定价格。对吧,十八届三中全会两句话。

  关系就是这个关系。我们看大部分土地供给没有供应到人去的地方,今年李总理说要有一亿人进城,增加了一万两千亩的指标。国土资源部把这些指标全都分给了二三四线城市,一线城市一亩地没拿到。

  但我们想想这个人流是往哪里跑呢?这就是供给侧的关系问题。但是我们再看出台的各种政策,都是提高首付啊什么什么东西,这两个还有点矛盾,所以我们要把它统一起来。

  价格调整供求关系实际上也是,价格高的地方常常是因为投资洼地,要是投资高地的话大家都能看出来是泡沫他还去买吗?投资是什么东西,投资他是因为价值还有再增长的可能性。

  这两者的关系啊,前几天有一个文章,用的是什么数据呢,不是人口绝对增长的数据,用的是小学生增长的数据。如果是成年人增长,这个数据不一定有效。为什么?成年人进城市可能增长很快,都是农民工,但他们租房住不买房,一到春节就回家了都走了。

  所以要看人口增长里小学生占的比重多大,小学生一来,说明一家子在这生根了,小学中学12年跑不掉的,这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子,再长大还要买房。

  我们光看人口增长数据,很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了,但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市,因为它延续十几年,而这一定是供求关系恶化的过程。

  那么我们说现在的房价指数为什么不代表真实的房价,我们前面说了,有人为控制的因素。我个人更爱用房价中位数,也就是说一个城市里它可能有高价房,你看它涨得很快,我们举个长沙的例子。长沙低价房多少,2300块。高价呢,一万九到三万。

  那么按什么算房价呢?所以用中位数就更容易真实。那么长沙房价多少呢,平均是6000多块钱,低于全国平均数,排全国第17位,连续几年gdp增长高于全国平均水平,那么这么一个省会城市的平均价格为什么低于全国平均数?所以说用中位数算更好。

  所以当价格不能成为信号的时候,就要靠历史经验来判断,或靠城市来判断。城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的,我们认为是下降的。为什么?一人户增加了。

  你们知道上海的一人户占比是多少吗,26%,北京27%多点。他可能户口还在家庭里,但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的,因此,一人户增加导致整体增长。

  全国最近一次人口普查时增加多少,一人户增加11%,这是指全国。说老龄化人口减少,减少结果是什么,结果是需要的房子更多了,你们想象不到吧。

  你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了,错了!老人越多需要房子越多,上海每家庭人口指数是2.64,北京是2.48,什么意思?一个家庭里不到三个人,导致什么呢?我三个人得要两套房子,德国也是这样。

  10

  时间快到了,我们从大数据上说说,我们每千城镇人口住宅竣工速度很高,但是高到多少呢,我们看看日韩,差不多。

  那么我们从总的指标看,我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积,大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢?就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了,那么进入存量住房时代。

  就是拆了建拆了建,拆旧建新这样的少不少呢?不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿,记住我们16年11个月竣工量只有7亿多,如果按2.5%计算,和现在的总施工量是差不多的,你也得有十亿左右的更替。

  所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程,但是会不会再高增长呢,不会,就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难,一年也容纳不下那么多。

  所以说它是一个相对稳定的,面积可能不变,但是钱嚯嚯涨,因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了一个gdp增长过程,因为gdp就算那个钱,不算那个总量。

  所以从历史来看我们一共建了多少房呢,商品房建了大概7000多万套,不要以为都是商品房,商品房大概在全部总量中只占30%多。

  去上海看看,上海惨啊,户均面积在全国排倒数第五,大概62平米左右。不要以为你们有汤臣一品你们就很发达,鸽子窝多了。

  日本泡沫大家都拿来举例子,最重要的是什么,它是在经济增长中出现的,是在城市化率超过70%时出现的,你们千万不要忘记,日本是土地私有化。今天我们不是,所以一旦出现泡沫的时候影响是非常非常坏的。

  谢谢各位。


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责任编辑:衡筱艳

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